心情情心

　　?高等住宅 -高级公寓销售成交价钱开端止跌回稳。

　　?甲级写字楼-与去年同期相比，2012年甲级写字楼租金增幅放缓。

　　目前由业主主导的市场局势导致潜在租户面临的抉择较少，因此，新的租赁交易价格显著上涨。不外，交易量有限使得市场的成交租金增长受到克制，较上季度增长仅为1%，为天天每平方米1.04元。

　　高端公寓市场

　　不过在本季度，一些金融、制造和能源企业还在积极寻租，而大多数租赁活动都是由跨国公司完成的。尽管今年前三个季度需求放缓，但由于没有新增供应量，市场整体空置率持续下降。截至第三季度末，写字楼空置率仅为5.7%，是北京近十二年来的最低水平。

　　第四季度是传统销售淡季，我们预计下一季度高档公寓的供应量将有所下降，高端公寓销售市场不会延续二、三季度的茂盛销售局势。考虑到改善型购房者对高端公寓及其配套资源的需求始终存在，市场气氛已经过本来的张望情感阶段转入有效需求的逐步开释阶段，鉴于前三个季度的高端公寓成交量已经与2011年全年成交量持平，预计2012年全年景交量比拟去年将有所增长。销售价格在经历了2012年上半年的持续下跌以及三季度的止跌回稳之后，预计2012年最后一个季度的市场价格会趋于稳定。

　　?投资市场-受限于有限的在售物业数目及高涨的资产价格，本季度大批资产交易平庸，投资者仍以自用型及国内买家为主。

　　2012年第三季度，甲级写字楼租金增幅放缓。北京已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场，市场上写字楼存量仍旧保持在620万平方米。由于第四季度新增供应量依然有限，预计仅为23，000平方米，这将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年，同比2011年全年减少730，000平方米。

　　但是，放缓的需求没能影响租金继续上涨，三季度，市场平均成交租金达到每平方米每月341元（按总建造面积盘算）。尽管市场空置率低，但由于经济远景不断定，一些业主也乐意在租金上做出妥协，盼望以此吸引优质租户。同时市场上也呈现了一些在当前经济环境下艰巨挣扎的租户在本季度退租的情形。第三季度，租金增长4.7%，从年初至今，市场平均租金16.4%的增幅也大大低于去年同期水平。但在大中华区主要市场中，北京写字楼租金增幅依然是最明显的，从年初至今，北京CBD区域租金获得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则涌现了下滑。

　　北京，2012年10月15日 - 仲量联行今天发布2012年第三季度北京房地产市场呈文，讲演显示商业物业租金继续增长，高级公寓价格开始止跌回稳。

　　通过购物中心积极有效的调整和尝试以及一直提升的管理水平，市场平均租金稳步提升，整体市区商铺首层平均租金对照去年同期上涨8.2%，每平方米每月达到735元，一些盘踞核心商圈地位，运营治理经验丰富的项目也逐步拉开和其他项目的差距，租金上涨速度当先。

　　产业物业市场

　　高端公寓销售成交价格开始止跌回稳。在阅历了第二季度销售面积大幅反弹之后，本季度，北京高端公寓新居销售市场连续了上季度的反弹行情，销售面积继续放大，第三季度，有六个平均成交单价高于30，000元每平方米的项目成交套数都超过了200套，推动第三季度市场总体成交量比二季度环比上涨9.9%，到达了3，398套。开发商为确顾全年销售额的实现，继续在三季度推出新项目及老项目的后期单位，共计有十二个高端公寓项目推动市场，带来了2，973套新增供应，环比二季度大幅上升。由于在优质中心地段没有新增住宅用地供应，更多开发商采取良好的产品设计、精装修的品质、精美的社区环境以吸引潜在的购房者，部门项目如金茂府、中信城、新景家园等项目均实现了很好的销售率。鉴于目前北京住宅市场的政策仍然不松动，市场的需求主要以自住型改良购房为主力的消费群体。

　　受限于有限的在售物业及高涨的资产价格，本季度大宗资产交易平淡，投资者仍以自用及国内买家为主。北京写字楼租金在2011年的疾速增长动摇了国内外机构投资者的信心，在今年国内经济发展显明放缓的前景下，北京写字楼的租金依然坚持了两位数的增长。北京甲级写字楼的新增供给在将来几年相对缺乏也使得业主对于资产继续惜售或者对于出卖价格的心理预期不断提高，这在必定水平上影响到市场交易的活跃，在上半年几个正在交易的项目都处于停顿阶段。另外，北京优质购物中心的租金增长开始加快，持续保持多年的全国零售总额第一的市场需求更是吸引了投资者的眼光，然而经营良好且所有权清楚的购物中心很少有发售规划，虽然有投资者对于位于良好位置且运营管理有待提高的项目表现出投资动向，但项目背地的庞杂债务与债权关联让新的投资者不断碰壁。

　　写字场

　　零售地产市场

　　同时，数家购物中心进行了装修和品牌调整，导致市场平均空置率上升0.7个百分点至12.7%。但多数品牌调整办法目表明确，有助于提升项目的租金盈利水平。如本季度向阳大悦城通过“去主力店”策略，着手将原永旺商场合占2万多平方米的面积改革成约100个时尚品牌店，一方面以更丰盛奇特的品牌组合提升集客能力，另一方面租金奉献更高的独破品牌将提升项目盈利水平。东方新天地在撤出Ole超市后也在积极寻找盈利才能更强的品牌进行调换。另外，“品牌集合店”也因其租金效力高的优势成为市场的新兴热门，高效应用有限的空间为顾客供给更丰硕的品牌取舍，如金源燕莎MALL在成功引入大嘴猴品牌集合店后，一家会集GUCCI、BURBERRY、DOLCE&GABANNA、FENDI的奢靡品聚集店也在本季开业；同类型的倾慕亵服集合店入驻富力购物中心，MAP by BELLE入驻国瑞购物中心，连卡佛也打算于下一季度在银泰中心开业。

　　?工业物业-相对较少的交易活动使得租金增长受到抑制。

　　?零售地产-优质购物中心通过品牌调整提升租金盈利水平。

　　由于成熟商务区周边可供土地有限，高品质的甲级写字楼项目越来越少。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）指出，“甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金程度迫使一些企业租户为同时满意办公空间和估算的须要，正斟酌向乙级写字楼和贸易园区转移，我们预计这一趋势将持续到2013年。”

　　由于当前正在招租项目的预租率较高，固然第四季度市场新增供应超过十三万平方米，预期今年年底商铺空置水平将有所下降，而市场租金水平有望继承晋升。

　　第三季度，北京高端公寓均匀售价为每平方米40，994元，环比上涨7.4%，比去年同期增长2.3%。大批高价项目的成交量激增是本季度高端公寓成交均价上升的主要起因，三季度成交均价在每平方米40，000元以上的成交套数占高端公寓总成交量的47.7%，成交面积则占总成交量的53.3%。另外，第二季度市场销售面积回升较大地鼓励了开发商，多数活跃项目开始减少折扣或者不再给予折扣。与此同时，局部热销项目为进步利润、给潜在购房者以信念，提高了后期产品价格，因而推进了本季度高级公寓的均价上升。据仲量联行的数据显示，三季度有超过60%的项目在成交价格上较二季度有小幅上涨。

　　鉴于跨国公司继续在中国扩张的需求，写字楼需求有望在第四季度保持稳定，由于市场中可租赁面积供应有限，全年净吸纳量预计仅能达到2011年全年的30%左右，而整体空置率将下降到5%以下。虽然，国内经济增长放缓与全球经济不稳将逐渐影响到北京甲级写字场，但在市场中可租面积有限的背景下，租金将持续上涨。